Kupujete nemovitost, na které vázne hypotéka? Tento scénář je poměrně častý a není to nic neobvyklého. Mnoho prodávajících má stále nesplacený úvěr, který je potřeba při prodeji vyřešit. Možnosti jsou dvě:
Převzetí stávající hypotéky
Splacení hypotéky prodávajícího a sjednání nové
Každý z těchto postupů má své výhody i nevýhody. Tento článek vás provede všemi kroky, na které byste měli myslet, aby celý proces proběhl hladce a bez zbytečných komplikací.
Zjistit stav stávající hypotéky.
Než začnete cokoliv řešit, zjistěte podmínky hypotéky, která na nemovitosti vázne. Informace vám poskytne prodávající. Zaměřte se zejména na tyto klíčové informace:
Zůstatek jistiny – Kolik zbývá splatit?
Úroková sazba – Je hypotéka výhodnější než současné podmínky na trhu?
Fixace – Kdy končí fixace? Jaké budou podmínky po jejím skončení,
Možnost převzetí hypotéky – Umožňuje banka převod úvěru na nového majitele? Jaké poplatky s tím souvisejí?
2. Jaké máte možnosti financování?
Varianta 1: Převzetí hypotéky prodávajícího
Převzetí hypotéky znamená, že pokračujete ve splácení úvěru, který již na nemovitosti je.
Kdy se vyplatí?
Úroková sazba na stávající hypotéce je nižší než aktuální nabídky bank
Banka umožňuje převod hypotéky na nového dlužníka a vy splňujete její podmínky (příjem, bonita atd.)
Zbytek kupní ceny jste schopni doplatit hotově
Jak to probíhá? 1️. Dohoda s prodávajícím – rozhodnete se převzít jeho hypotéku
2️. Banka posoudí vaši bonitu – převzetí hypotéky není automatické, banka vás musí schválit
3️. Nové smlouvy – podepisujete dodatky k hypoteční smlouvě, kupní smlouvu a případně advokátní úschovu
4️. Vyrovnání rozdílu – pokud kupní cena převyšuje zůstatek hypotéky, doplatíte zbytek prodávajícímu z vlastních peněz nebo dalším úvěrem
Na co si dát pozor?
❗ Ne všechny banky umožňují převzetí hypotéky – je nutné si to ověřit
❗ Proces může být složitější než sjednání nové hypotéky – je nutné upravit smlouvy a správně ošetřit právní stránku
❗ Prodávající může být méně ochotný, protože proces převodu trvá dlouho a on si musí počkat na vyplacení peněz
❗Často se lidé mylně domnívají, že pokud banka při sjednání původní hypotéky nemovitost prověřila, je nyní vše v pořádku. To ale nemusí být pravda – mohla být mezitím uvalena exekuce nebo vzniknout jiná právní komplikace.
Varianta 2: Splacení staré hypotéky a sjednání nové
Druhou možností je sjednat si vlastní hypotéku a v rámci vypořádání kupní ceny se původní úvěr doplatí.
Kdy se vyplatí?
Pokud je nová hypotéka výhodnější než převzetí stávající
Pokud prodávající nechce čekat na schválení převzetí úvěru a chce rychle prodat
Pokud stávající hypotéka nepokrývá celou kupní cenu a vy byste museli stejně žádat o další úvěr
Jak to probíhá?
Velmi zjednodušeně popsáno, neboť by detailní popis transakce vydal na samostatný článek, dojde k:
Vyřízení nové hypotéky – podáte žádost u banky podle svých preferencí
Nová banka poskytne peníze na splacení původní hypotéky – peníze odchází přímo bance prodávajícího a pokud je nová hypotéka vyšší než doplatek původní hypotéky, odchází zbytek peněz do úschovy
Výmaz původní hypotéky z katastru – původní banka vydá souhlas s výmazem zástavy
Zástava nemovitosti – nemovitost se nově zastaví ve prospěch vaší banky
Výhody tohoto řešení
Větší flexibilita – můžete si zvolit podmínky úvěru, které vám nejvíce vyhovují
Méně administrativních komplikací – vyřizujete jen standardní hypotéku, bez nutnosti úprav smluv s původní bankou
Nevýhody
V závislosti na aktuálních situaci na trhu, může mít nově sjednaná hypotéka méně výhodné podmínky než původní úvěr, např. vyšší úrokové sazby
3. Přepis nemovitosti a závěrečné formality
Po vyřízení a dohodnutí financování následuje finální přepis vlastnictví v katastru nemovitostí:
Podpis kupní smlouvy – musí obsahovat podmínky úhrady a převodu vlastnictví
Podání návrhu na vklad do katastru – realitní kancelář, advokát nebo banka zajistí správné provedení převodu
Výmaz původní hypotéky z katastru – pokud byla splacena, banka vydá souhlas k výmazu zástavního práva
Přepis energií a převzetí klíčů – poslední krok k tomu, abyste se mohli nastěhovat
Závěr
Obě možnosti financování mají své výhody i nevýhody. Převzetí stávající hypotéky může být výhodnější, pokud je na ní nízký úrok, ale není vždy možné – záleží na podmínkách banky a ochotě prodávajícího čekat na celý proces. Naopak sjednání nové hypotéky přináší větší flexibilitu, ale nemusí být tak výhodné v době vyšších úrokových sazbách.
Pokud řešíte financování koupě nemovitosti, ráda vám pomohu najít nejlepší řešení na míru. S pečlivým přístupem můžete minimalizovat rizika a úspěšně realizovat svůj záměr koupě nemovitosti.
コメント