Refinancování hypotéky v roce 2025 – Kdy a proč se vyplatí

V posledních letech zažily úrokové sazby výrazné výkyvy. Kdo si sjednal hypotéku během období vysokých sazeb, často dnes přemýšlí, jak situaci řešit. Jednou z možností je refinancování – tedy převedení hypotéky k jiné bance s výhodnějšími podmínkami. A přestože tento krok může přinést výrazné úspory, mnoho lidí ho zbytečně odkládá, nebo se ho bojí. Pojďme si ukázat, proč a kdy se refinancování vyplatí a jak na něj chytře.

Co přesně znamená refinancování?

Refinancování je proces, kdy svůj stávající hypoteční úvěr splatíte jiným – zpravidla výhodnějším. To může znamenat nižší úrok, ale i změnu délky splácení, měsíční splátky, nebo například sloučení více úvěrů do jednoho.

Může jít o:

• Přechod k jiné bance – s lepší nabídkou

• Vyjednání nových podmínek u stávající banky – tzv. interní refixace

• Získání dodatečných prostředků – například na rekonstrukci, peníze navíc, které budou použity např. na doplacení nějakého jiného drahého úvěru nebo závazku.
  

Tip navíc: U některých bank lze refinancovat i několik měsíců před koncem fixace a novou úrokovou sazbu si dopředu tzv. „zarezervovat“. To je výhodné hlavně v době, kdy očekáváte nárůst sazeb nebo vás čeká zhoršená životní situace.

Kdy se refinancování nejvíc vyplatí?

1. Konec fixace* – ideální čas pro změnu

Nejpozději tři měsíce před koncem fixace vám banka pošle návrh nové úrokové sazby. Právě to je klíčový okamžik – můžete si začít zjišťovat, co nabízí konkurence. Toto pravidlo platí v době, kdy se očekává pokles úrokových sazeb. Aktuálně v roce 2025 se pohybujeme v tomto modelu, přesto doporučuji začít vývoj sazeb sledovat s předstihem dalších x měsíců. Vždy se může stát, že nastane neočekávané období a sazby naopak začnou růst. 

Naopak v dobách, kdy se očekává nárůst úrokových sazeb, je doporučeno se o úroky pro další období zajímat dopředu, klidně 2 – 3 roky. 

Pokud nenajdete výhodnější nabídku, můžete zůstat u stávající banky. Často ale banky posílají „první návrh“, který lze při vyjednávání ještě zlepšit. Banky spíše dají lepší sazbu novým klientům než stávajícím (obdobně jako mobilní operátoři, energetické společnosti apod..)

Tip: Buďte proaktivní. Zajímejte se o nové podmínky, sazbu, splátku a oslovte vaši banku s předstihem. Neberte první nabídku, kterou vám stávající banka předloží. Mějte připravenou konkurenční nabídku k vyjednávání. Pozor parametry této nabídky musí být stejné, tj. pokud mám aktuální sazbu bez slevy za pojištění schopnosti splácet, je potřeba i novou konkurenční nabídku mít bez této slevy na úroku, jinak vám ji stávající banka nevezme.

(*POZN. fixace = období např. 1, 3, 5, 10 let, po kterou vám banka garantuje pevný úrok, splátka je po tuto dobu stejná)

2. Změna příjmů nebo životní situace

Při navýšení příjmů může dávat smysl zkrátit dobu splácení a snížit celkový přeplatek. Osobně ekonomicky a matematicky spíše volné peníze investuji, dosáhnu ve finále stejného cíle tj. zkrácení hypotéky, ale ještě mám v případě potřeby rezervu a na konci mi investované peníze převýší potřebný doplatek, a tak mi ještě peníze zbydou. Nejdražší peníze jsou zkrátka ty, kterých se zbavím.

Naopak, a to je zásadnější situace, pokud se příjmy sníží (např. mateřská dovolená, rozvod, změna zaměstnání) refinancování může pomoci rozložit splátky do delšího období a snížit tak měsíční zatížení a obtížné období překlenout. 

3. Výrazný pokles úrokových sazeb

Pokud jste sjednávali hypotéku v období sazeb 5+ % a nová nabídka je např. 3,5 %, bude refinancování znamenat statisícové úspory během splácení.

4. Nízká flexibilita stávající banky

To je případ, kdy stávající banka není schopna při konci fixace reagovat na vaši aktuální potřebu. Typicky např.

• Vyvázání spoludlužníka. 

• Vyvázání nemovitosti v případě, kdy jste např. ručili dvěma nemovitostmi, ale aktuálně stačí už jen zastavit jednu nemovitost, jelikož vy jste umořili část dluhu a zároveň hodnota nemovitostí narostla. 

• Nebo naopak potřebujete využít volnou stávající zástavu nemovitosti a koupit si třeba jinou další nemovitost a nechcete použít vlastní peníze. Zatímco stávající banka bude vycházet z původního odhadu, nová banka vám ohodnotí nemovitost podle aktuální reálné výše. 

• Týká se i případů, kdy potřebujete peníze navíc, ale stávající banka vám poskytne na váš příjem nižší úvěrový rámec, než umí jiná banka. 

• Nebo potřebujete jen protáhnout splatnost kvůli změně životní situace. 

Co všechno refinancováním získáte?

• Nižší úrokovou sazbu

• Nižší měsíční splátky

• Úsporu na celkovém přeplatku

• Možnost upravit délku splácení nebo čerpat další finance

• Větší flexibilitu – změna fixace, vyvázání nemovitosti, spoludlužníka aj.

Na co si dát pozor?

Poplatky a sankce

Zkontrolujte, zda při předčasném splacení nevzniknou sankce:

- (1) při refinancování k výročí fixace je zdarma, 

- (2) refinancování úvěrů, které jste si vzali před 1.9.2024 jsou jen administrativní poplatky v řádech stovek korun, nižších jednotek tisíců, 

- (3) refinancování úvěrů, které byly podepsány, refixovány, refinancovány od 1.9.2024, zde je sankce 0,25% za každý rok do konce fixace, maximálně však 1% z refinancované částky). 

Také si ověřte poplatky u nové banky – např. za odhad nemovitosti, vedení účtu nebo zpracování hypotéky. Určitě je potřeba počítat s poplatkem na katastru kvůli vkladu zástavní smlouvy* vůči nové bance a za výmaz zástavní smlouvy vůči původní bance (*POZN. zástavní smlouva, resp. zástava = ručení nemovitostí vůči bance za úvěr po celou dobu, než dojde k jeho úplnému splacení).

Tip: Některé banky uznávají starší odhady nemovitosti nebo si vystačí s interním online oceněním zdarma. I to může ovlivnit celkovou výhodnost nabídky.

Bonita a schvalovací proces

I když už hypotéku splácíte, banka při refinancování bude znovu hodnotit vaši bonitu – příjmy, výdaje, závazky. Pokud se vaše situace zhoršila, nemusíte novou hypotéku získat. Dalším omezujícím obdobím pro uznání bonity je období „ve výpovědi“ nebo „ve zkušební době“, dále pak při přechodu na OSVČ, kdy jste ještě ani nepodávali daňové přiznání a nemáte bonitu jak prokázat. Někde v registru nevědomky proběhl nějaký škraloup z důvodu např. pozdní úhrady nebo odklad splátek v covidu apod.

Pojištění a doprovodné produkty

Některé banky podmiňují výhodnější úrok sjednáním dalších služeb (životní pojištění, účet, kreditní karta). Vyplatí se spočítat, zda se vám „balíček“ opravdu vyplatí. 

Důležité: Někdy je výhodnější přijmout mírně vyšší úrok bez balíčku, než platit dlouhodobě za produkty, které byste jinak vůbec nepotřebovali.

Časté chyby klientů

• Neřeší refinancování včas

  V ideálním případě začněte 3–6 měsíců před koncem fixace.

• Srovnávají jen úrok, ne celkový náklad a nastavení úvěru

  Nezapomeňte na poplatky, podmínky čerpání a možnosti splácení.

• Spoléhají na svou banku bez vyjednávání

  Neakceptujte hned první nabídku. Vždy si vyžádejte i konkurenční nabídky. Banky na to často reagují a zlepší své podmínky.

Mýty 

Mýtus 1: „S refinancováním zase začnu splácet úroky od nuly.“

Refinancovaná hypotéka není návrat na začátek. Pokud nastavíte stejnou dobu splatnosti jako vám zbývá u původního úvěru, nová hypotéka se bude chovat stejně – jen s výhodnějším úrokem a nižší splátkou. Výsledkem je úspora, ne nový začátek.

Mýtus 2: „Refinancování je zbytečně drahé a složité.“

Ve skutečnosti je to dnes často otázka několika dnů, max. týdnů. Poplatky za odhad, katastr nebo nové sjednání se pohybují v jednotkách tisíc korun a často jsou kompenzovány úsporou už během prvního roku. Navíc je to jednodušší proces než první hypotéka. Určitě to stojí čas, energii, někoho stresy, ale pokud máte svého finančního poradce, srovnání všech nabídek a nezbytnou administrativu zařídí celou za vás a provede vás všemi kroky postupně. Základem je si říct, jaká je vaše aktuální situace, plány do budoucna a zda unesete navýšení splátek, často o tisíce až desetitisíce korun měsíčně, pokud jste měli úrok z dob kolem 2% a nyní se dostáváte na 4,5%.

Mýtus 3: „Když mi fixace ještě nekončí, nemá cenu refinancovat.“

Naopak – i když jsme v období pozvolně klesajících sazeb a doporučuje se vyjednávat o nové sazbě co nejpozději, je dobré se o vývoj sazeb zajímat s předstihem. I když máte ještě rok do konce fixace a nastala by neočekávaná změna sazby zpět směrem nahoru, můžete si už nyní rezervovat výhodnější sazbu. Vždy záleží na aktuální situaci na trhu a vašich potřebách a plánech (např. za rok bude jeden z rodičů na rodičovské, ale zároveň potřebujete začít stavět, a ještě ideálně dřevostavbu, kdy už teď víte, že vám nevyjde bonita a výběr bank s ohledem na druh stavby je omezený).

Mýtus 4: „Navýším si hypotéku“

Hypotéka nelze navýšit. Jakýkoliv zásah do stávající hypotéky, např. v situaci, že potřebuji peníze navíc např. na rekonstrukci nebo neúčelové peníze, tzv. doplňková část, klidně v rozmezí 800 000 Kč – 1 500 000 Kč, někdy i více, kdy se bance nedokládá, na co budou ty peníze použity (př. akontace na nový investiční byt, doplacení drahých úvěrů nebo jiných závazků apod.), vždy znamená vyřízení nové hypotéky, tedy znovu dokládání bonity a další administrativy i u stávající banky. Proto je v takové situaci zase možnost kouknout po celém trhu.

Mýtus 5: „Je jedno jakou banku zvolím“

Není. Každá banka má jiné možnosti – v posuzování bonity, účelu úvěru i v tom, jak flexibilně umí reagovat na změny. Pokud plánujete do budoucna stavbu, vyvázání spoludlužníka nebo úpravu zajištění, zvolená banka vám může cestu buď usnadnit, nebo pořádně zkomplikovat.

Například (jedna nejmenovaná banka) často neumožňuje vyvázat nemovitost nebo spoludlužníka – nebo si za to účtuje vysoké poplatky. Jinde vám zase neakceptují typ stavby, který plánujete. Změna vás pak může stát čas, energii i peníze – a co jste ušetřili na začátku, snadno zaplatíte později. Refinancování, v té době třeba už nevýhodné, vás nakonec stejně nemine.

Tip z praxe: Nedívejte se jen na aktuální úrok. Plánujte dopředu – ideálně v horizontu 3-5 let – a vybírejte banku, která zvládne i další kroky.

Závěr

Refinancování není jen „papírování“ – je to příležitost, jak výrazně ušetřit a přizpůsobit hypotéku své aktuální situaci. 

Ať už chcete snížit splátky, prodloužit dobu splácení nebo jen získat větší flexibilitu, refinancování může být klíčem. Vždy si ale spočítejte, jestli snížená úroková sazba pokryje náklady na novou hypotéku.

Pokud si nejste jistí, jak začít, ozvěte se. 

Ráda vám pomohu zorientovat se v nabídkách, podívat se na celou situaci z většího nadhledu a připravit výhodné podmínky pro vaši budoucnost.

Kontaktujte mě