ČNB přišla s definicí investičního bytu: Co to znamená pro investory, kupující i celý hypoteční trh

Investování do nemovitostí se v posledních letech stalo běžnou součástí finančních plánů mnoha domácností, a to nejen jako forma ochrany před inflací, ale i jako dlouhodobý zdroj pasivního příjmu nebo jako způsob, jak zajistit bydlení budoucí generaci či svým potomkům. Právě prudký růst zájmu o investiční byty však přivedl Českou národní banku (ČNB) k tomu, aby se tomuto segmentu začala věnovat detailněji a stanovila jasnější pravidla, která mají do budoucna omezit nadměrné riziko jak pro samotné investory, tak pro celý bankovní systém.

Na svém jednání na konci listopadu loňského roku se bankovní rada ČNB zabývala stabilitou bankovního sektoru a jedním z důležitých témat byl vývoj hypotečního trhu, který směřuje k objemově druhému nejsilnějšímu roku v historii, a to i přesto, že úrokové sazby přestaly klesat. Současně ČNB upozornila na zrychlující růst cen nemovitostí, který opět nabírá nezdravou dynamiku, protože meziročně roste dvouciferným tempem. Právě tato kombinace vedla regulátora k preventivní reakci.

Proč ČNB řeší investiční byty právě teď

Z pohledu ČNB není problém samotné investování do nemovitostí, ale spíše způsob, jakým je často financováno. Velká část investorů spoléhá na vysoký úvěr, optimistické předpoklady o vývoji nájemného a minimální rezervy pro horší scénáře. Pokud by došlo ke kombinaci poklesu cen nemovitostí, výpadků nájemného a ekonomického zpomalení, mohl by tento segment představovat zvýšené riziko pro banky.

Proto se ČNB rozhodla zaměřit právě na investiční nemovitosti a jasně vymezit, kdy má banka na klienta pohlížet přísnější optikou než u vlastního bydlení.

Jak ČNB definuje investiční byt

Zajímavé a pro mnoho lidí překvapivé je, že ČNB pracuje hned se třemi možnými scénáři, kdy je nemovitost považována za investiční.

V prvním případě je situace poměrně jednoduchá. Pokud žadatel sám v žádosti o úvěr uvede, že nemovitost neslouží k jeho vlastnímu bydlení, banka ji automaticky posuzuje jako investiční.

Druhý případ nastává tehdy, kdy jsou do posuzovaných příjmů zahrnuty budoucí příjmy z nájemného z pořizované nemovitosti. Už samotný fakt, že klient počítá s nájmem jako se součástí své bonity, je signálem, že se jedná o investici, nikoli o řešení vlastního bydlení.

Třetí definice je nejširší a má největší dopad na zkušenější investory. Pokud totiž žadatel již vlastní dvě obytné nemovitosti, každá další pořízená nemovitost je automaticky považována za investiční, a to bez ohledu na to, zda byly první dvě nemovitosti financovány úvěrem, nebo z vlastních zdrojů.

Přísnější podmínky financování od roku 2026

Pokud je splněna alespoň jedna z výše uvedených podmínek, měly by banky nejpozději od 1. 4. 2026 přistupovat k financování takových nemovitostí přísněji. Konkrétně se jedná o zpřísnění klíčových ukazatelů:

• LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) maximálně 70 %,

• DTI (celkové zadlužení vůči ročnímu čistému příjmu) maximálně sedminásobek.
  

Pro investory to v praxi znamená nutnost vyšších vlastních zdrojů a velmi pečlivé práce s celkovým zadlužením.

Praktický příklad:

Kupujete nemovitost za 7 150 000 Kč, což odpovídá i hodnotě zástavy, kterou banka akceptuje. Jedná se o investiční nemovitost. 

• Z pohledu LTV vám banka může poskytnout maximálně přibližně 5 000 000 Kč (70 % z hodnoty nemovitosti).

• Z pohledu DTI (ve výši 7) je potřeba, aby váš čistý příjem odpovídal přibližně 714 000 Kč ročně, tedy zhruba 59 500 Kč měsíčně
  

Doporučení, které se pravděpodobně stane pravidlem

Formálně se jedná o doporučení ČNB vůči bankám, nikoli o zákonný příkaz. Zkušenost z minulosti ale ukazuje, že tato doporučení banky zpravidla dodržují. Pokud by se banka od doporučení odchýlila, musí to při dohledu velmi pečlivě obhajovat a často přijmout dodatečná ochranná opatření, například v podobě vyšší kapitálové rezervy, což je pro banky nákladné.

Lze tedy realisticky očekávat, že se tato pravidla stanou běžnou praxí napříč trhem. 

Co to znamená pro investory v praxi

Pro investory je to jasný signál, že éra extrémně levně financovaných investičních bytů s minimálním vlastním kapitálem se blíží ke konci. Neznamená to konec investování do nemovitostí, ale spíše návrat k racionálnějšímu přístupu, kde bude hrát větší roli vlastní kapitál, finanční rezerva a dlouhodobá strategie.

Zároveň se ještě více ukazuje rozdíl mezi koupí nemovitosti na bydlení a investicí. Investiční byt je podnikání a jako k podnikání je k němu potřeba přistupovat - s plánem, rezervami a konzervativními očekáváními.

Závěrečné shrnutí

ČNB jasně vymezila, co považuje za investiční byt, a nastavila rámec, který má ochladit přehřátý trh a snížit rizika spojená s vysokým zadlužením investorů. Přísnější pravidla financování od roku 2026 neznamenají konec investic do nemovitostí, ale nutnost větší připravenosti, vyšších vlastních zdrojů a realistického finančního plánování. Zároveň může dávat smysl zvážit na poslední chvíli možnost sjednání hypotéky bez konkrétní nemovitosti za současných podmínek a následně mít podle konkrétní banky 1 až 3 roky na výběr vhodné nemovitosti.

Pokud i vy uvažujete o investici do nemovitosti, nebo chcete lépe plánovat své finance, neváhejte mě kontaktovat. Ráda vám poradím, jak postupovat bezpečně a efektivně.

Kontaktujte mě